Kiểm tra tính pháp lý về nhà, đất là bước vô cùng quan trọng và cần thiết để biết được tình trạng pháp lý của nhà đất bạn dự định mua. Thông qua bước này, bạn sẽ tránh được những rủi ro không mong muốn như đất thuộc diện quy hoạch, đang bị tranh chấp hoặc không hợp pháp.
1. ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
Để người sử dụng có thể thực hiện được quyền sử dụng của mình đối với miếng đất, căn nhà mình đang sinh sống như : Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,….Bất động sản của người sử dụng buộc phải đảm bảo đủ các điều kiện sau :
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ)
– Đất không có tranh chấp
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
– Trong thời hạn sử dụng đất
Hình ảnh minh họa : Đảm bảo tính pháp lý trong chuyển nhượng bất động sản
Để giao dịch bất động sản thành công, không chỉ chủ sở hữu bất động sản phải đáp ứng được những điều kiện nhất định mà người mua cũng phải thỏa mãn một số yêu cầu tất yếu để khiến giao dịch thành công. Nếu người mua, người nhận tặng cho thuộc một trong các trường hợp sau sẽ không được sang tên sổ đỏ, cụ thể :
| “Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất gồm:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.” |
2. CÁCH KIỂM TRA PHÁP LÝ NHÀ ĐẤT
Có nhiều cách kiểm tra pháp lý khác nhau tùy thuộc và từng trường hợp cụ thể, dưới đây là một số cách kiểm tra pháp lý nhà đất phổ biến nhằm giúp giao dịch được diễn ra an toàn
XEM SỔ ĐỎ
Việc đề nghị bên bán đưa giấy tờ pháp lý nhà đất trong đó là sổ đỏ hay giấy chứng nhận là cách giúp bạn xem nhà đất đã có giấy chứng nhận hay chưa. Nếu có thể, bạn nên nhờ người am hiểu hoặc thuê dịch vụ tư vấn pháp lý nhà đất để kiểm tra giấy tờ vì hiện nay sổ đỏ giả đã xuất hiện ở nhiều nơi.
Tuy nhiên, pháp luật còn quy định 2 trường hợp người sử dụng đất không cần có sổ đỏ mà vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng, cụ thể:
– Trường hợp 1: Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013
Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ.
Theo đó, người nhận thừa kế được phép chuyển nhượng thửa đất được thừa kế ngay cả khi không có Sổ đỏ, mà chỉ cần đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
– Trường hợp 2: Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng, tặng cho.
KIỂM TRA CHỨNG MINH NHÂN DÂN
Việc này cũng cần thiết khi kiểm tra pháp lý về nhà đất để biết người bán có phải là chủ sở hữu nhà đất đó không, tránh mua bán với người không có thẩm quyền quyết định, dẫn đến giao dịch là vô hiệu.
XÁC NHẬN THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT
Tìm hiểu pháp lý khi mua nhà đất cũng cần chú ý đến thời hạn sử dụng đất. Bạn có thể xem ở trang 2 giấy chứng nhận để biết rõ ràng về thời hạn sử dụng nhà, đất bạn đang có ý định mua.
– Đất được Nhà nước giao, cho thuê thì thời hạn được ghi theo quyết định giao, cho thuê đất; nếu được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì có thời hạn được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Đất có thời hạn sẽ được ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
– Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì sẽ ghi “Lâu dài”.
– Thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì thời hạn sử dụng đất được ghi theo từng mục đích sử dụng đất: “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
KIỂM TRA ĐẤT CÓ THUỘC QUY HOẠCH HAY BỊ TRANH CHẤP KHÔNG
Trước khi làm thủ tục pháp lý nhà đất, nên kiểm tra quy hoạch khu đất đó bằng cách:
– Xem trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
– Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
– Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để thêm thông tin.
– Để chắc chắn nhất, bạn có thể xem thông tin ở Văn phòng đăng ký đất đai bằng các hình thức gồm:
+ Vào cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS.
+ Thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản (hợp đồng).
Trên đây là thông tin để bạn có cơ sở kiểm tra pháp lý dự án BĐS, khi đã thỏa mãn hết tất cả điều kiện trên, đảm bảo về mặt pháp lý và đi đến giao dịch, bạn nên làm hợp đồng mua bán có công chứng, nếu bạn mua bán bằng giấy viết tay thì sẽ gặp rủi ro nếu có tranh chấp sau này và sẽ không được pháp luật công nhận.
